高端养老机构普遍亏钱,这是为什么?

https://www.cnpension.net    2019-06-04 15:09    中国养老金网

随着中国老龄化进程不断加快,养老产业也开始迅速发展,养老市场看似一片欣欣向荣,但中国的大部分的高端“市场化”养老机构难以实现盈利。

市场化的标准是什么:折旧(按照成本——改造、装修、软装、开办计折旧、租金(按照市场化租金水平计租)和运营(按照项目全口径运营成本)。

高端养老机构赔钱,这是为何?我们先从“微观层面”,看一看“单床收费”这个伪命题。

业内普遍存在一个潜意识:单床收费越高的项目,收入越多,利润越高。其实不然,因为在商业界有个著名的“坪效理论”——即每一平米可以产出多少营业额。

假设有一个套内30平米的房间,通常情况下,高端养老机构会做成单人间,中低端养老机构大多会采取四人间的做法。

假设定位高端的单人间,入住一位中度护理的长者,综合收费10000元/人/月,坪效= 10000 / 30 = 333元/平/月;

假设定位中低端的四人间,入住一位中度护理的长者,综合收费5000元/人/月,坪效 = 20000 / 30 = 666元/平/月;

我们会看到:随着“单床面积”的降低(意味着“出床率”更高),收费下降,坪效会显著提升,如果再加上“去化速度”的动态维度,中端机构的实际运营数据会好于定价高的高端机构。

看似高收费的高端养老机构,其实坪效往往都很低,这是个很可怕的事实,因为我们都知道商业世界的发展规律永远是高效率替代低效率,落后就会被淘汰。但这里也会给我们一个重要启示:在单床面积和床均收费之间一定存在相对最佳组合,如何在保障一定品质的同时,提高有效出床率,就成为养老设计的重点和方向。收入端的“低坪效”,成本端的“高建造、低人效、高能耗”,导致了高端养老机构的收入少、成本高,这就是不盈利的底层逻辑。

那么高端养老还能不能做?是否还有机会?还是有机会的!

1)产品销售:高端养老“靠服务挣钱”目前可能只是个美好的愿景,短期内依托销售型/类销售型养老地产/养老酒店式公寓的一次销售回款,反哺运营,可能是目前比较理性的做法,也更符合高端客群对资产、长期使用权的投资心理,纯轻资产、面向刚需客户的养老机构并非最好的选择。

2)高净值客户:等待65-75这拨高价值人群的到来,他们有更强的付费意愿、付费能力、以及对品质服务的追求,当然,这个阶段如何提前“圈住”他们是关键点。

从当前养老床位大量空置和一床难求的矛盾现实情况看,高端养老床位就如低端养老床位一样,都不是市场的真正需求,普惠性、经济性养老床位才是市场真正的刚需。满足需求的基础上,再升级需求,尊重当前主流长者的选择,不要替客户做决定,永远是正确的生意之道。

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