卖掉房子养老你愿意吗?

www.cnpension.net    2018-08-10 15:11    中国养老金网

“以房养老”实则是保险公司分期付款,从民间收购房地产的一个流程。8月8日,银保监会发布《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》。据上海证券报报道,“意在补充中国传统养老方式的金融创新型产品——老年人住房反向抵押养老保险,将从目前的试点扩大到全国范围开展。”

所谓的“以房养老”就是变卖房地产养老。根据住房反向抵押养老保险的规则,老年人向保险公司抵押房地产获得保险公司每月支付的养老金直至老年人死亡。当老年人死亡后,保险公司将获得老年人所抵押房地产的产权。

根据这套操作流程,“以房养老”实则是保险公司分期付款,从民间收购房地产的一个流程。

“以房养老”的本质目的是为了补充国内养老体系。今年6月13日,国务院向外公布了《国务院关于建立企业职工基本养老保险基金中央调剂制度的通知》(下称《通知》),决定从今年7月1日起实施基金中央调剂制度。《通知》明确,地方上比例从3%起步,采取人均定额的方式进行拨付,离退休人员多的省份将获得更多的调剂金。

但是,“以房养老”本身也会带来一些副作用,在执行过程中需要注意以下几点: 

其一,与房地产宏观调控主旨背离。 

房地产绑架了中国经济,为了切除毒瘤,原本金融体系与房地产的关系正在分割。然而,改革尚未成功,有人却要倒退。

保险虽然不如银行,但也是金融体系三驾马车之一。房地产大而不能倒的问题症结在于头顶金融这顶保护伞。房地产与金融捆绑过于紧密导致房地产大而不能倒,即使明明知道房地产泡沫严重也不能轻易刺破泡沫。因为金融行业是维持整个经济体系运作的心脏,金融行业发生问题则必定导致系统性风险爆发。如果房地产泡沫破灭的话,金融体系必然遭受波及进而引发多米诺骨牌效应。

因此,“以房养老”执行过程中,房地产与金融进行重新捆绑会再次增加金融体系中的房地产风险。从整个金融系统性风险考虑,保险体系积累大量房地产风险与银行体系积累大量房地产风险所构成的潜在威胁其实差不多。 

其二,关注潜在道德风险。 

“以房养老”是通过让老年人变卖房产获得养老金。而放眼国内,有多少家庭买一套房是靠一代人自己努力实现的?真实的现状是,大多数家庭需要依靠两代甚至三代人的积蓄才能供得起一套房。如果一个家庭辛苦买下一套房后,最后的结果是还要卖掉,这让人们如何接受?

现今,贷款买房是国内大部分工薪族无奈的选择。“房奴”是这批人群的特定标签。不少人耗尽了父母积蓄付了首付,自己打拼十几、二十年偿还房贷。人过中年后才真正意义上拥有自己的住所。结果,为了养老却要将房子再卖出去。人至暮年后,回首自己的一生,被一套房子耍得团团转,那又是几多悲凉几多哀怨。

可以预见的是,在当前家家都为了一套房竭尽全力的情况下,老年人“以房养老”存在诸多道德障碍,是否会破坏家庭关系?是否会引发一些不满情绪?

还有一个重要的问题,保险公司根据老年人的寿命估算分期付款的时间和金额,但人的寿命存在诸多不确定因素。如果老年人寿命延长超出保险付款时间的话,难道要把老年人赶出去吗? 

其三,小心投机炒作死灰复燃。 

“炒房客”这个团体非但在国内叱咤风云,到了国外也是名声鹤立。美国、英国、澳大利亚、新西兰先后沦陷,加拿大甚至为了驱逐中国炒房客对海外购房者加征15%税收。

提防“以房养老”为炒房客们提供了新的生存土壤。根据上海证券报报道,有业内人士预计,“以房养老保险”市场的潜在需求将会显现,供给主体也将不断扩容。具体来看,三个因素会支撑“以房养老保险”市场的兴起。一是人口结构变迁,家庭代际关系变化,空巢与失独老人增加;二是养老保障水平有限,多样化养老方式亟待拓展;三是自有房比重较大,住房资产价值上升。

虽然不知道“业内人士”是谁,但其论据却存在逻辑漏洞。

第一,中国的确进入人口老龄化初级阶段,但家庭代际关系是否会疏远还是个未知数。况且,空巢老人、失独老人就愿意“以房养老”的逻辑推导不成立。空巢、失独老人虽没有直系亲属,但难道都没有旁系亲属吗?

第二,国内养老保障水平有限,养老方式需要拓展,难道就只有“以房养老”一条路吗?不管怎么说,“以房养老”都是建立在增加金融风险、牺牲经济潜力的前提下,拓展养老方式一定要选这个下下策吗?

第三,自有房比重较大仅仅是数据表象,如果国内自有房比重真的够大的话,国内又怎么会因为房地产而引发不结婚、不生育的低欲望社会现象呢?而且,住房资产价值是否能持续上升值得商榷。这个世界从来都没有只涨不跌的市场,在政府明确发文遏制房价上涨的情况下,哪来的底气说住房资产价值上升?另一方面,决定价值的是市场供需。在第一条中,业内人士自己都承认人口结构变迁,说明未来需求会越来越少,而眼下房地产每年增量不断,供需因素只会导致价值降低,哪来的价值上升?

很明显,“业内人士”的逻辑存在严重问题。“以房养老”不能成为炒房客们的新乐园。 

其四,谨防“以房养老”拉抬杠杆。 

不可否认的是,“以房养老”是为房地产松绑的一条政策,存在支撑房价作用。虽然高层发出了“遏制房价上涨”的信号,但如果房价不降,围绕房地产衍生出的杠杆难以去除。

光大证券全球首席经济学家彭文生在8月7日的陆家嘴(15.630, 0.04, 0.26%)读书会中称,“房价不跌,难以去杠杆。资产端不调整,仅仅是负债调整端,融资紧缩更多伤害非地产实体部门,需要长效机制降低地产的金融属性。我们最近看到一些政策,金融政策、货币政策有一些微调,但是房地产的调控力度在加大,这就是政府部门认识到了房地产必须要调。过去一年如果说去杠杆有什么偏差,我认为一个偏差就是房地产。如果说房地产价格下跌了,现在货币放松的力度就会更大,货币放松力度大了,实体行业的债务压力就小了。”

中国经济最大的隐患就是债务,外资投行因为债务风险看空国内资产、国际评级机构因为债务下调中国主权债务评级、世界银行和IMF也先后就债务问题发出善意提醒。去杠杆已经付出了一批“代价”,千万不要让这些“代价”白白牺牲了。

“以房养老”本意虽好,但很多时候好心不一定能办好事。中国人民大学经济学院副院长陈彦斌在日前召开的中国宏观经济论坛上表示。“中国家庭部门杠杆率高达110.9%,已经超越美国。”家庭部门经不起折腾了。 

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